これからの土地価格の最新予測と動向/少子高齢化・リモートワーク

近年、土地価格はさまざまな要因によって大きな変動を見せています。

金利の動向、実体経済の影響、そして少子高齢化やリモートワークの普及など、多岐にわたる要素が土地価格を左右しています。

この記事では、これからの土地価格の最新の予測と動向を詳しく探ることで、これからの不動産市場の方向性を明らかにしていきます。

未来の土地価格を予測するための手掛かりを提供することを目的としていますので、ぜひ最後までお読みください。

金利の動向が土地価格に及ぼす影響
リモートワークの普及が都市部の不動産需要にもたらす変化
少子高齢化による新築住宅の需要減少の背景
大型イベント（例：大阪万博）が地域の不動産価格にもたらす期待と影響

これからの土地価格とその推移

近年の土地価格の推移は、多くの要因によって影響を受けています。それでは、具体的な要因とその影響について、詳しく解説していきます。

金利の低下と不動産価格の関係

金利は、不動産市場の動向を左右する重要な要因の一つとして認識されています。日本の中央銀行である日本銀行が目標としている短期金利は、近年-0.1%に設定されており、これが住宅ローンの低金利をもたらしています。2019年における日本銀行の短期金利は-0.1%で、10年物国債の利回りは0%近辺に設定されていました。2019年には、平均的な新築マンションの価格は約5000万円とされ、これを35年ローンで購入した場合、月々の返済額は約15万円となります。しかし、金利が1%上昇した場合、月々の返済額は約17万円に増加することから、金利の変動は消費者の購入意欲に大きな影響を及ぼします。

しかしながら、金利が過度に低下すると、バブル経済のリスクが高まる恐れも考えられます。過去のバブル崩壊を考えると、安易な金利政策は経済全体の安定性を脅かす可能性があることを忘れてはなりません。さらに、低金利が続くと、銀行の収益構造が圧迫されることから、経済全体の金融サービスが縮小するリスクも出てきます。

実体経済の影響と不動産価格

実体経済とは、生産、消費、投資などの実際の経済活動を指すもので、これが不調となると、不動産市場にも大きな影響を及ぼします。具体的には、2020年の新型コロナウイルスの影響による経済の停滞時、多くの企業がオフィスの縮小や休業を余儀なくされ、首都圏のオフィスの空室率は一時6.35%にまで上昇しました。これにより、オフィスビルの賃料は、5つの主要ビジネス地区において1坪あたり約20,804円に下落しました。

また、観光業や飲食業も大きな打撃を受け、これらの業種に関連する不動産の需要が大幅に減少しました。実際、多くの飲食店が廃業に追い込まれ、飲食店の店舗物件の空室が増加する現象が見られました。観光業の一例として、静岡県では新型コロナウイルスの影響で主に中国からの観光客が大幅に減少し、約90,000人がホテルの予約をキャンセルしました。不動産価格にも影響が出ており、都市部の土地価格は交易が停滞したことにより減少し、これは全国で土地価格の減少をもたらす可能性がある兆候となっています。

リモートワークの普及と不動産価格の変動

近年、リモートワークの導入企業は急増しています。2020年の新型コロナウイルスの影響を受けて、多くの企業がリモートワークを導入し、その後もそのスタイルを継続しているケースが増えています。実際、2022年の統計によれば、日本の企業の約52%がリモートワークを提供しており、リモートワークを利用している企業の約90%がこのスタイルを継続したいと考えています。

この動向に伴い、都心の高額なオフィスのレンタル料が大きなコストとなり、多くの企業がオフィススペースを縮小する動きを見せています。具体的には、東京都内の一等地のオフィスの平均賃料は、2020年と比較して約6.7%減少しています。

参考：Minor market corrections continue

住宅においても、リモートワークの影響は顕著です。都心のマンション需要が減少する一方、郊外の戸建てや、より広いリビングスペースを持つ物件への需要が高まっています。これは、家での仕事環境を重視する人々が増えたため、都心から離れた場所での生活を選ぶ人が増えているからです。実際、首都圏の新築戸建の平均価格は約4191万円で、前月比で+0.6％の上昇傾向が続いており、東京エリアの新築戸建の平均価格は約4330万円です。

少子高齢化と不動産価格の下落

日本の少子高齢化は、2025年を境に65歳以上の高齢者人口が総人口の3分の1を超えると予測されていますが、実際には2019年時点で28.4%で、2036年に33.3%、2065年に38.4%に達すると予測されています。この急激な高齢化の進行により、労働年齢層の人口が減少し、経済活動の縮小が懸念されています。

この経済の停滞は、不動産市場にも影響を及ぼすことが予測されています。特に、若年層の人口減少は新築住宅の購入層が減少することを意味します。実際に日本の住宅市場は、若年層の人口減少により新築住宅の需要が減少していると報告されており、2040年には新築住宅の購入層が2020年と比較して約20%減少すると予測されています。

また、高齢者が増加することで、介護施設や老人ホームの需要が増加する一方、一般住宅の需要は減少すると見られます。このような背景から、特に地方都市や過疎地域では、空き家の増加や不動産価格の下落が深刻な問題となっています。一部の地域では、土地価格が10年前と比較して約30%も下落しているとの報告もあります。

生産緑地の2022年問題と土地価格の暴落

生産緑地制度は、都市化の進行とともに消失する恐れのある農地を保護するための法律として1992年に制定されました。この制度に基づく土地は、一定の期間、営農を継続する義務がある代わりに、固定資産税などの税制上の優遇措置を受けることができました。そして、2022年はこの制度の30年目にあたり、多くの土地に対して営農義務が終了する年として注目されていました。

この「2022年問題」とも言われる現象により、一時的に大量の土地が市場に出回ることが予想され、この供給過多が土地価格の暴落を招くのではないかとの懸念が市場内で高まっていました。実際、都市部の一部地域では、前年と比較して土地の取引件数が20%以上増加し、平均の土地価格が約15%下落する事態が見られました。しかし、政府はこの問題を受けて、農地の再活用や都市農業の推進など、新たな施策を打ち出すなどの対応を行いました。これにより、一部地域では土地価格の暴落が緩和される結果となりました。

東京オリンピックと不動産価格の影響

2021年の東京オリンピックは都市開発やインフラ整備、観光業の振興などを通じて、不動産価格にポジティブな影響を及ぼすとの期待が高まっていました。特に、オリンピックが開催される都市では、大会前の数年間で不動産価格が平均10%以上上昇するとのデータが過去の大会から示されています。

実際に、東京の不動産市場はオリンピック前に活況を呈していました。東京都内の中古アパートの平均販売価格は、2022年3月に23ヶ月連続で増加し、2021年から11.3%上昇しました。中央区、千代田区、港区の3区では、平均販売価格が過去最高を記録しました。さらに、2020年の4月から9月にかけて、千代田区と港区の価格は10%以上上昇し、前の5年間の同じ期間の平均の2倍以上になりました。しかし、この価格上昇はオリンピックの影響だけではなく、低金利、株価の上昇、二重所得世帯の増加など他の要因も影響を与えていました。

しかし、2021年の東京オリンピックは新型コロナウイルスの影響で無観客開催となり、外国からの観光客の流入が期待されたものの、実際にはその効果は限定的でした。オリンピック関連の新たな施設やホテルなどの建設に伴う期待も大きかったのですが、大会終了後の利用計画が不透明な点も多く、不動産市場への影響は限定的なものとなりました。

一方、オリンピックによる都市開発やインフラ整備の恩恵は、中長期的な視点で見ると、都市のアクセス性の向上や新たな商業施設の誘致など、都市機能の充実をもたらす要因として期待されています。このような背景から、オリンピックの短期的な影響とは別に、中長期的な不動産価格の上昇要因としての可能性も持ち合わせていると考えられます。

2025年大阪万博と不動産価格の期待

2025年の大阪万博は、日本が国際的な舞台でのホストとなる大きなイベントとして、多くの注目を集めています。

事前の予測として、大阪や近隣地域の不動産市場にポジティブな影響が期待されています。

特に、万博開催に向けての都市開発や新たなインフラ整備、商業施設の建設などが加速されており、これに伴い、地域の土地価格や賃貸価格が上昇するとの見方が強まっています。

以下にいくつかの点を挙げます：

インフラおよび再開発: 2025年万博は、大阪の都市インフラの整備と都市機能を担う不動産の開発を促進する機会となります。大阪の不動産市場の価値を高める要因として、交通インフラの整備（例：鉄道延伸）や大規模な再開発プロジェクトが予想されています。これらの取り組みは、民間資本による都市再生を促進し、不動産市場の活況を維持する可能性があります。
賃貸および投資市場の活性化: 2018年9月末時点で、大阪Aグレードオフィスの平均賃料は前年同期比で11％増加し、新規供給が限定的で需給環境がひっ迫しているため、賃料の上昇は今後も続くと予想されています。また、2025年万博に向けた不動産開発や経済活動が背景となり、大阪の不動産投資市場は活況を呈すると予測されています。
住宅市場の価格上昇: 2022年5月時点で、大阪市の新築アパートの平均販売価格は前年比で105.3％増加し、前月比で61.0％増加しました。これは、大阪の住宅市場における価格の冷却の兆候がほとんど見られないことを示しています。
建設コストの増加: 2025年万博の会場建設のコストは、2020年の最終見積もりから約330百万ドル（約500億円）上昇し、建設コストの見積もりは上方修正されています。これは、土地価格と関連する可能性があります。

これらの点を考慮すると、2025年大阪万博は、都市開発、不動産価格、および不動産投資市場に肯定的な影響を与える可能性があります。

万博に向けての準備と期待が、インフラ整備、不動産の開発、および不動産市場全体の活性化を促進する要因となっています。

これから上がる土地と不動産価格の要因

次に、これから上がる土地と不動産価格の要因について詳しく見ていきましょう。多くの要因が絡み合って、土地価格や不動産価格が動く中で、何が価格の上昇要因となるのかを探ることは非常に興味深いです。

金利の上昇と不動産価格

金利の動向は、不動産市場に対して非常に重要な要因となります。特に、金利の上昇は住宅ローンの返済負担を増加させることから、新築住宅の購入を検討している家計にとっては大きな負担となり得ます。以下の点について、既存の情報を基に説明します。

住宅ローンの返済負担: 金利が上昇すると、住宅ローンの返済負担が増加します。具体的には、金利が1%上昇すると、住宅ローンの月々の返済額が増加し、これが家計に与える影響は大きいものとなります。このため、金利の上昇は新築住宅の購入を検討している家計にとっては大きな負担となる可能性があります。
不動産の購入意欲: 金利が上昇すると、住宅ローンの利子が高くなり、これが不動産の購入意欲を減少させる可能性があります。特に、金利の上昇が不動産価格の減速をもたらす可能性があり、これが消費者の不動産購入に対する意欲を減少させる要因となります。
金融資産の運用益: 一方で、高金利の環境下では、預金などの金融資産の運用益が増加する可能性があります。しかし、この情報は特定のソースからは明確に示されていません。
不動産投資への関心: 金利の上昇は、不動産投資に対する関心を高めることも考えられます。特に、金利が上昇することで、不動産への投資が他の投資機会に比べて魅力的になる可能性があります。しかし、高金利は不動産市場における投資を減少させる可能性もあり、このような複雑な要因が絡み合う中で、金利の上昇と不動産価格の関係を単純に定義することは困難です。
企業の資金調達コストおよび消費の冷え込み: 金利の上昇は、企業の資金調達コストを増加させ、消費を冷え込ませる可能性があります。これにより、経済全体への影響も考慮しなければなりません。

これらの要因を総合的に考慮することで、金利の上昇と不動産価格の関係を理解することができます。しかし、個々の地域や物件の特性、さらには経済の大局的な動きなども影響を与えるため、一概には言えない点も多いです。

円安と物価上昇の影響

円安は、輸出関連の企業の業績向上を促進する要因として知られており、輸入価格が上昇することで物価上昇の圧力が強まる可能性があります。これらの影響は不動産価格にも波及する可能性があるとされています。円安と不動産価格の関係については、いくつかの側面が指摘されています。

不動産市場の活況:
- 低金利と円安は、日本の不動産市場を活況化させる要因となっています。例えば、政府所有のオフィスビルの販売が活発化しており、これは円安と低金利が不動産投資を促進していることを示しています。
外国人投資家による不動産購入:
- 円安は外国人投資家にとって日本の不動産が魅力的に見える要因となっています。特に、外国人投資家は円安を利用して日本の不動産を割安で購入し、その後高値で販売する傾向があります。
不動産取引の増加:
- 円安は日本の不動産取引においても影響を与えています。例えば、不動産取引の多くは日本円で完了し、円が弱まると、購入者にとっては有利になる傾向があります。

これらの情報を基に、円安は輸出関連の企業の業績向上や物価上昇の圧力を増大させるだけでなく、不動産市場にもポジティブな影響をもたらす可能性があると言えます。不動産価格の上昇は、特に外国人投資家の間で日本の不動産への関心が高まること、そして不動産取引が増加することを通じて実現されています。

欧米の金融不安と不動生価格

欧米の金融不安は、日本の不動産市場に影響を及ぼす可能性があります。具体的には、欧米の金融不安が深刻化すると、資金が安全な場所を求めて日本の不動産市場に流れる可能性が考えられます。これは、欧米の政策主導の利上げや金利コストの増加により、多くの国際不動産市場が流動性を失い、一方で日本が低コストの資金調達環境を維持していたためです。さらに、日本の不動産市場は2023年においても、国際的に安定した市場と見なされ、グローバルな投資家の関心を引き続き集めています。

日本の不動産市場は、2020-2021年において外国の投資家からの投資が増加しており、これは可能性として、欧米の金融不安が日本の不動産市場に資金を流入させる要因となっていることを示唆しています。また、世界的な金融安定性のリスクが増加していることから、安全な資産としての不動産への投資が増加する可能性があります。このような背景から、日本の不動産価格は、欧米の金融不安が深刻化する際に上昇する可能性があります。

インバウンド需要の増大と地価の変動

観光客の増加は、不動産価格、特に土地価格や宿泊施設の価格に影響を及ぼす可能性があります。観光資源に恵まれた地域では、特にこの影響が顕著である可能性があります。以下の情報は、観光の増加と不動産価格の関係についてのいくつかの点を明らかにしています。

観光は住宅価格に大きな影響を与え、観光地域のホテルや宿泊施設は観光による住宅価格の上昇を緩和する役割を果たす可能性があります。
観光により、住宅が観光目的で利用される地域では、住宅供給が減少し、それに伴って住宅価格が上昇する可能性があります。
観光需要の増加は、特にショッピングエリアとしての観光地域における小売物件価格に影響を与える可能性があり、特定の小売物件の特性（例：年代や交通アクセス）の暗黙の価格を変化させる可能性があります。
観光の増加は不動産市場に影響を与え、アイスランドの不動産セクターでは、家と賃貸価格が劇的に上昇しています。
観光は商業不動産の多様なセグメントに重要な影響を与え、さまざまな物件タイプの需要と価値を形成する要因となっています。

これらの情報に基づき、観光客の増加は観光資源に恵まれた地域で特に、ホテルや宿泊施設の需要、および土地価格や不動産価格の上昇に影響を与える可能性があります。観光地域では、観光の増加に伴って多様な不動産セグメントの価値が向上し、これにより不動産市場全体にポジティブな影響を及ぼす可能性があります。

インフレによる不動産価格の変動

インフレーションは一般的に物価の上昇を示す経済現象であり、このインフレーションが進行すると、資産としての不動産の価値が相対的に高まることが一般的に考えられます。不動産は物価の上昇に対するヘッジとしての役割を果たすため、通貨の価値が低下する中で不動産価格は上昇する傾向にあります。特に、インフレは住宅価格を押し上げ、物件所有者の資産価値を高める可能性があります。また、インフレは不動産需要を支え、賃貸業者を強化する可能性があると考えられています。さらに、商業不動産は、インフレに対するヘッジとして機能し、インフレ期待が上昇することは、このセグメントの市場を支援する可能性があります。

一方で、インフレは金利や経済の動きと密接に関連しており、これらの要因は不動産市場にも影響を及ぼします。中央銀行がインフレ抑制のために金利を引き上げる場合、住宅ローンのコストが増加し、不動産の購入意欲が減少する可能性があります。実際の不動産市場の動向を把握するためには、インフレ率や金利、国内総生産(GDP)などのマクロ経済指標とともに、地域ごとの不動産供給量や需要動向などのミクロのデータも総合的に分析することが重要です。

したがって、インフレが不動産価格に影響を与える要因として認識されていることが明らかになりました。

タワマン節税と2023年の税制改正

2023年の税制改正において、高層マンションの節税措置の見直しは可能性として指摘されています。この節税措置の変更は、タワマンの評価額を実際の市場価格に近づける目的があります。現行の税制では、これらの高層マンションは実際の市場価格の約3分の1の価格で評価される可能性があります。この税制改正は、節税目的でこれらのユニットを購入する裕福なオーナーが利用する税制上の抜け穴を閉じる動きと見なされています。この税制改正により、タワマンの購入意欲が減少する恐れが考えられますが、購入者がこれらの税変更にどのように反応するか、または需要にどのような影響を与えるかについての詳細は、提供された情報源では明示されていません。